Un « chèque de caution » peut être encaissé par le propriétaire. Contrairement à une idée répandue, il ne s’agit pas d’un chèque à conserver sans le déposer. En location d’habitation, cette somme correspond généralement au dépôt de garantie. Son montant, son utilisation et sa restitution sont encadrés. Le locataire n’a donc pas à accepter une retenue opaque, tandis que le bailleur ne peut pas réclamer n’importe quelle somme.
Chèque de caution, dépôt de garantie et caution : trois notions à distinguer
Dans le langage courant, le chèque remis à la signature du bail est appelé chèque de caution. Juridiquement, il s’agit le plus souvent d’un dépôt de garantie : une somme versée au bailleur pour couvrir, à la fin de la location, d’éventuels impayés ou dégradations imputables au locataire.
Calcul du dépôt de garantie
Note : Il s’agit d’une estimation fondée sur les règles légales générales et non d’un avis juridique. Le calcul de la majoration est basé sur 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.
| Notion | À quoi sert-elle ? | Qui est concerné ? |
|---|---|---|
| Dépôt de garantie | Couvrir une dette locative, des charges ou des réparations justifiées à la sortie | Locataire et bailleur |
| Chèque de caution | Expression courante pour désigner le moyen de paiement du dépôt de garantie | Locataire et bailleur |
| Cautionnement | Garantir les dettes du locataire si celui-ci ne paie pas | Locataire, bailleur et garant |
La caution, au sens strict, est une personne ou un organisme qui s’engage à régler les sommes dues à la place du locataire. Elle ne doit pas être confondue avec l’argent versé au début du bail. Le contrat doit mentionner clairement le montant du dépôt et la date de son versement.
Le propriétaire peut-il encaisser le chèque immédiatement ?
Oui. Le bailleur peut encaisser le chèque de caution dès qu’il lui est remis, sauf accord particulier entre les parties. Le dépôt de garantie n’a pas à être placé sur un compte séparé au nom du locataire. Il entre dans la trésorerie du propriétaire, qui reste tenu de le restituer selon les règles applicables à la fin du bail.
Un montant plafonné selon le contrat de location
Pour une location vide, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser 1 mois de loyer hors charges. Pour une location meublée, le plafond est de 2 mois de loyer hors charges. Ce plafond porte sur le loyer hors charges : les provisions pour charges ne s’y ajoutent pas. Le dépôt n’est pas obligatoire, mais lorsqu’il est prévu, son montant ne peut pas être augmenté pendant le bail ni lors de son renouvellement.
Le bail mobilité est un cas particulier : aucun dépôt de garantie ne peut être demandé. Le propriétaire ne peut pas non plus en exiger lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois. Ces vérifications permettent d’éviter la signature d’un contrat qui prévoirait une somme irrégulière dès l’entrée dans les lieux.
Le dépôt de garantie n’est pas le dernier loyer
Le locataire ne peut pas décider seul de ne pas payer son dernier mois de loyer au motif que le propriétaire détient déjà le chèque de caution. Le loyer et les charges restent dus jusqu’à la fin du préavis et, le cas échéant, jusqu’à la remise des clés. Le dépôt ne peut être pris en compte qu’au moment du décompte final établi par le bailleur.
Ce que le propriétaire peut retenir, preuves à l’appui
À la sortie, le dépôt de garantie peut servir à régler des loyers ou charges impayés, des régularisations de charges, ainsi que des réparations locatives ou des dégradations attribuables au locataire. Une retenue doit reposer sur un écart constaté, notamment entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. Elle ne peut pas être fondée sur une simple impression.
- Un mur dégradé, une serrure cassée ou un équipement manquant peuvent justifier une retenue.
- Une usure normale liée au temps, appelée vétusté, ne peut pas être facturée au locataire.
- Le bailleur doit pouvoir produire des documents : états des lieux, photos datées, devis, factures, appels de charges ou décompte précis.
- Les travaux n’ont pas besoin d’avoir déjà été réalisés : un devis sérieux peut justifier le montant réclamé.
La restitution repose sur plusieurs documents : bail, inventaire éventuel, état des lieux d’entrée, échanges concernant les incidents, relevés de compteurs, état des lieux de sortie et justificatifs de retenue. Les conserver et les dater limite les contestations. Le bailleur peut ainsi établir qu’un dommage est imputable au locataire, tandis que celui-ci peut montrer qu’il existait déjà ou qu’il relève de la vétusté. Photographier les compteurs et les points sensibles lors de la remise des clés est souvent plus utile qu’un long échange de messages après le départ.
Le cas des charges en copropriété
Lorsque le logement se trouve dans une copropriété, le bailleur peut conserver une provision en attendant l’arrêté annuel des comptes. Cette retenue est limitée à 20 % maximum du dépôt de garantie. Le solde doit ensuite être régularisé lorsque les comptes de l’immeuble permettent de connaître les charges réellement dues.
Restitution : 1 mois ou 2 mois après la remise des clés
Le délai de restitution commence à la remise des clés, à condition que le bailleur dispose de la nouvelle adresse du locataire. Il est de 1 mois maximum lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. Il passe à 2 mois maximum lorsqu’une différence est relevée et qu’une retenue doit être calculée ou justifiée.
Le bailleur doit restituer l’intégralité de la somme ou verser le solde avec un décompte compréhensible. Un simple silence, une retenue forfaitaire ou la mention « travaux à prévoir » ne suffit pas. De son côté, le locataire a intérêt à transmettre sa nouvelle adresse par écrit dès son départ, même si elle figure déjà sur l’état des lieux.
Une majoration en cas de retard
Si le délai légal est dépassé, le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, sauf si le retard résulte de l’absence de communication de l’adresse du locataire. Cette majoration ne dépend pas d’un préjudice à démontrer. Elle s’applique pour chaque mois de retard commencé, tant que la somme due n’est pas restituée.
Que faire si le dépôt de garantie n’est pas rendu ?
Commencez par vérifier les dates, les états des lieux et les éventuels justificatifs reçus. Si le délai est expiré ou si la retenue paraît injustifiée, adressez au bailleur une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Demandez le versement de la somme due, la majoration applicable et la transmission des pièces qui justifient toute retenue.
- Conservez le bail, les états des lieux, la preuve de remise des clés et les échanges écrits.
- Chiffrez précisément votre demande : dépôt restant, retenues contestées et majoration éventuelle.
- En l’absence de réponse, saisissez la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice.
- Si aucune solution amiable n’aboutit, le tribunal judiciaire peut trancher le litige.
En cas de vente du logement, l’obligation de restitution suit le bien : c’est le nouveau propriétaire qui doit rendre le dépôt de garantie au locataire à son départ. Le chèque de caution est donc une garantie temporaire, encaissable, mais soumise à des règles précises. Toute retenue doit être justifiée et le solde doit être restitué dans le délai applicable.
